Melhores fundos imobiliários 2022: análise do 1° semestre

Passamos da metade do ano e muita coisa que afeta a carteira do investidor de FIIs já aconteceu. Num cenário difícil para o Brasil e o mundo, olhar para os melhores fundos imobiliários de 2022 pode ajudar na tomada de decisões.

Convidamos Rodrigo Medeiros, analista CNPI e fundador do DesmitificandoFII, para analisar as performances do 1° semestre e explicar o que podemos esperar do resto do ano de 2022. Acompanhe! 

Melhores fundos imobiliários 2022: maiores altas do 1° semestre de 2022

Fonte: Broadcast

Assim como a morte, o FII com maior rentabilidade está cercado de mistérios

O fundo com maior valorização do 1° semestre de 2022 foi o Brazilian Graveyard (CARE11), primeiro fundo imobiliário focado no segmento de cuidados com a morte, que encabeçou a lista com rentabilidade de 50,18%.

O ativo conta com quase dez mil cotistas e é o primeiro FII brasileiro a atuar nesse setor – que é responsável pelas cessões de direito de uso de jazigos temporários e perpétuos, cremações, serviços e planos funerários, além da cremação de animais.

Rodrigo Medeiros afirma que há mistério envolvendo a performance do fundo:

“O CARE11 é um fundo muito pouco coberto pelos analistas, pois não tem relatórios gerenciais para acompanhar a evolução dos empreendimentos. Isso só é possível pelas demonstrações financeiras. Depois, o fundo não distribui rendimentos, o que não agrada boa parte dos investidores.

Apesar de ser conhecido como um fundo que investe em cemitérios, ele pode investir em qualquer tipo de empreendimento, tanto que ele possui investimentos em um hotel em São José do Rio Preto, o qual foi vendido recentemente.

Não é possível identificar um motivo que levou o fundo a ter uma forte valorização, quem sabe o fato de que o seu valor de mercado estava valendo ¼ do valor patrimonial. Isso pode ter gerado um movimento de compra das cotas, mas, tirando uma ‘possibilidade’, não temos um fato que geraria este movimento”.

Mesmo com forte crescimento, o CARE11 não apresenta bom histórico de distribuição de dividendos. Fundado em 2016, o ativo chegou a ficar cinco anos sem pagar proventos. Até que em 2020 dividendos foram distribuídos após a venda de uma de suas propriedades.

Os FIIs de papel estão com tudo

Se nos atentarmos aos tipos de FIIs que compõem a lista de melhores fundos imobiliários do 1° semestre de 2022, veremos que grande parte deles são do tipo papel (que investem em títulos relacionados ao mercado imobiliário, ao invés de imóveis), como OUJP11 (FII OURI JPP) e BTCR11 (FII BTG CRI).

Um dos principais motivos para esse resultado foi a alta da inflação. “O IPCA neste primeiro semestre de 2022 foi muito elevado. Em três meses ele ficou acima de 1%, sendo que em março foi de 1,62%. O IGPM foi ainda mais elevado, passando levemente de 8% no acumulado do semestre, sendo que nos três primeiros meses do ano o índice foi superior a 1,70%”, lembra Medeiros. O analista afirma que esse cenário gera elevada distribuição dos FIIs de papel. 

Por outro lado, os FIIs de tijolo (que investem em imóveis) sofrem. “A inflação elevada faz o Copom subir cada vez mais a taxa básica de juros, bem como há uma elevação dos juros futuros, afetando a taxa de desconto utilizada para fazer o valuation dos FIIs”, afirma o especialista. 

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O futuro dos FIIs de tijolo

Medeiros afirma que se não houver recessão econômica e o repasse dos reajustes inflacionários acontecer, podemos esperar que os FIIs de tijolo voltem a ganhar força, pois essa conjuntura tornaria os aluguéis possíveis. 

“A dinâmica da inflação nos FIIs de tijolo é diferente e mais demorada, dada que ela reajusta o contrato de locação, diferentemente dos FIIs de recebíveis, que acabam gerando impacto positivo e negativo de forma imediata. 

Assim, ainda que a economia fique lateralizada, com juros elevados e inflação persistentemente alta, mas não descontrolada, o aumento dos aluguéis vai gerar um aumento dos rendimentos e os FIIs de tijolo vão ter uma melhora em suas cotações. Um exemplo disso foi FCFL11, o qual está entre as maiores altas do IFIX logo na sequência do aumento da sua distribuição por causa do aumento do aluguel”, analisa. 
Contudo, Medeiros acredita que, para haver uma forte valorização dos FIIs de tijolo, seria necessário um controle maior da inflação, bem como uma queda mais expressiva dos juros futuros, que permitiria a redução da Selic.

“Esse cenário, no entanto, pode estar um pouco distante ainda, pois os bancos centrais do mundo todo estão subindo suas taxas de juros e durante este movimento de alta lá fora é difícil o Copom reduzir suas taxas aqui no Brasil”, observa.

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Piores fundos imobiliários 2022: maiores baixas do 1° semestre de 2022

Fonte: Broadcast

Lajes corporativas liderando o pico negativo

No outro extremo, liderando as maiores baixas do semestre está o RBR Properties (RBRP11), do segmento de lajes corporativas, acompanhado do XP Properties (XPPR11) e do Vinci Offices (VINO11), também do segmento de escritórios. 

Diante desse resultado, será que devemos baixar as expectativas em relação ao setor de escritórios?

Medeiros alerta que, “Apesar do pessimismo com o setor de escritórios, os três fundos possuem características em comum e que acabam somando para a desvalorização de suas cotas. As características envolvem a distribuição de rendimento, imediata ou futura”.

O especialista explica que o mau desempenho do RBRP11 está atrelado, também, ao baixo rendimento e locação do seu imóvel principal. “Quanto mais perto do fim da RMG (renda mínima garantida) fica, mais os investidores sabem que o rendimento terá uma forte redução e isso potencializa a queda nas cotações”, pondera.

Sobre o XPPR11, o analista diz que “os desafios das locações em Barueri e o grande desafio de sua elevada alavancagem (que possui carência de juros) permitem uma distribuição de rendimentos satisfatória. Mas isso gera uma forte redução do valor patrimonial todos os meses, contribuindo para a queda”.

“Por fim, o fundo da Vinci, também de lajes, foi afetado pelo fato de que teve uma excelente distribuição no ano de 2021, período em que quase todos os FIIs de lajes tiveram desvalorização, mas ele, por causa da excelente distribuição, não. 

Ocorre que a distribuição era mais elevada em razão de ganhos não recorrentes e o fundo iniciou 2022 com uma distribuição mais baixa, passando a observar desvalorização de suas cotas, como os outros FIIs de lajes. 

O caso ainda somou o fato de que a aquisição de um imóvel corporativo da Rede

Globo fez muitos investidores entenderem que o fundo mudou o seu perfil de Lajes Boutiques para um perfil mais tradicional de prédios de lajes”, completa Medeiros.

O home office veio para ficar, mas os escritórios não vão perder seu lugar

Com a pandemia da Covid-19, o mercado de trabalho aderiu ao home office e muito se falou sobre como essa revolução no modo de trabalhar afetaria os escritórios e os FIIs que possuem esse tipo de propriedade na carteira.

Rodrigo Medeiros analisa que “o home office é uma realidade e veio para ficar, mas diversos estudos já apontam que a tendência será o trabalho híbrido e as lajes passarão por uma reformulação de espaço de forma a atender esta demanda, especialmente a integração das equipes quando o colaborador estiver em trabalho presencial”.

Desse modo, “As perspectivas são mistas. Não é o fim dos escritórios, como muitos imaginavam. No entanto, estamos observando uma seletividade maior na escolha dos prédios, especialmente nas localizações. Assim, no curto prazo a expectativa é de uma maior ocupação dos prédios nas regiões primárias e secundárias, mas aqueles na região terciária ainda devem demorar para ocupar”, argumenta.

O que esperar dos FIIs no  2° semestre de 2022?

Para a segunda metade do ano, Medeiros aconselha que os investidores fiquem atentos para a possível queda na inflação. “Diversas medidas tomadas pelo Governo apontam para uma redução considerável da inflação neste segundo semestre, havendo até a expectativa de deflação para um dos meses.

Se a inflação elevada fez os FIIs de tijolo serem o destaque em distribuição e
valorização de cotas, uma inflação muito baixa e até mesmo uma deflação, fará esses
FIIs terem uma distribuição mais baixa.

Ainda é difícil dizer se em razão disso vamos ter quedas significativas nesses fundos, mas um ajuste para que o valor de mercado vá em direção ao valor patrimonial ou um pouco abaixo é de se esperar. Com os FIIs de recebíveis distribuindo menos, os FIIs de tijolo, que podem chegar a distribuir até mais que esses, poderão ter um pouco mais de protagonismo. Assim, o investidor precisará observar esta dinâmica no mercado”, finaliza o analista.

Acompanha a análise no YouTube

Confira a análise ao vivo dos melhores FIIs deste primeiro semestre de 2022. Vamos bater um papo com o nosso convidado, Rodrigo Medeiros, Analista de Valores Mobiliários CNPI e fundador do DesmistificandoFII.

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