Conheça os fundos imobiliários com mais cotistas em 2022

O número de investidores de FIIs (fundos imobiliários) não para de crescer. A bolsa conta com mais de 1,9 milhões de pessoas que aplicam nesse tipo de ativo. Somente em setembro, o mercado ganhou cerca de 73 mil novos investidores.

Mas para onde a maioria dos investidores costuma aplicar na hora de investir? Fizemos um levantamento para descobrir quais são os fundos imobiliários com mais cotistas em 2022. Leia o artigo para conhecê-los!

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Fundos imobiliários com mais cotistas em 2022

Fonte: Economatica (dados de outubro/22).

1 – Maxi Renda (MXRF11) 

Do segmento de recebíveis imobiliários e conhecido por ser o FII com mais cotistas do mercado, o MXRF11 ultrapassou os 680 mil cotistas em outubro de 2022. 

A quantidade chama atenção. Rodrigo Medeiros – analista CNPI especializado em FIIs e fundador do DesmistificandoFII – diz que uma das explicações para o fenômeno está no fato de que o fundo é um dos mais antigos do país, tendo feito a sua primeira emissão em 2011. “Para se ter uma ideia, em janeiro de 2020 o MXRF11 já tinha praticamente 120 mil cotistas”, comenta. 

Além disso, o analista destaca o esforço de distribuição dos AAIs (Agentes Autônomos de Investimentos).

“Na minha visão, o grande número de cotistas não é em decorrência do seu resultado, o qual, apesar de muito bom, não destoa da média de mercado, mas sim desses fatores que levaram ele a ser mais conhecido, além da sua cotação na base R$ 10,00. Curiosamente, no ranking, o maior crescimento percentual de cotistas não é do MXRF11 e sim do HCTR11”, analisa Medeiros. 

Em 2022, o MXRF11 manteve seu DY (dividend yield) mensal entre 0,97% a 1,22%.

2 – CSHG Logistica (HGLG11)

O HGLG11 é um fundo de galpões logísticos fundado em 2010 e administrado pela Credit Suisse Hedging Griffo Corretora de Valores S.A. – que atualmente passa por uma crise de confiança. O fundo explora empreendimentos imobiliários no setor industrial e de operação logística, sendo, assim, do tipo tijolo. Possui um DY de 9,82% nos últimos 12 meses. 

3 – BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11)

BCFF11 é um FII do tipo FoF, isto é, um fundo de fundos. Suas aquisições consistem primeiramente em adquirir cotas de outros fundos, mas o portfólio também conta com CRIs, LHs e LCIs. 

No dia 16/11 o fundo distribuiu um dividendo de R$ 0,56 por cota. Em outubro, o fundo caiu 9,4%, mas manteve seus dividendos. No ano, o DY é de 9,7%.

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4 –  XP LOG (XPLG11)

XPLG11 é um FII do tipo tijolo com investimentos direcionados ao segmento de galpões. Em outubro, o fundo atingiu sua menor taxa de vacância nos últimos 12 meses, aos 7,2%. No mesmo mês, foram pagos R$ 0,74 em dividendos por cota.  No ano, o DY é de 8,2%.

5 – XP Hotéis (XPHT12)

O XPHT12 possui um modelo diferente da maioria dos FIIs: além de cotas ordinárias, possui cotas seniores e subordinadas. A cota sênior funciona como um CRI (Certificado de Recebível Imobiliário) e possui remuneração fixa de CDI + 5% ao ano, independentemente da performance dos hotéis do portfólio.

Os pagamentos para as cotas seniores são feitos mensalmente e os recursos que sobram são distribuídos para as duas outras classes.

Esse modelo surgiu em 2019, quando a Selic estava em 6,5%. Hoje, com a taxa básica de juros a 13,75%, o cenário é mais difícil. Além disso, em 2020, o setor de hotéis foi duramente penalizado e começou a ensaiar recuperação somente em março deste ano. 

Atualmente o fundo acumula uma dívida de mais de R$ 200 milhões com os cotistas seniores e busca maneiras de se livrar do problema através de emissão de cotas ordinárias.

6 – Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11)

IRDM11 é um fundo de papel fundado em 2017 e administrado pela BGT Pactual, com gestão da Iridium Gestão de Recursos. O foco da sua carteira está nos CRIs, mas, de forma complementar, o capital também é distribuído em LCIs, LIGs, CEPACs e outros FIIs.

Em outubro, o FII reportou um resultado de R$ 28,71 milhões – uma queda de 7,3% em relação a setembro (quando registrou R$ 30,98 milhões). No mesmo período, o DY acumulado era de 14,96%.

7 – Kinea Renda Imobiliária (KNRI11)

O KNRI11 é um fundo do tipo tijolo com a carteira híbrida. Administrado pela Intrag DTVM, seu portfólio conta com imóveis comerciais e centros de distribuição. Nos últimos 12 meses, o DY do fundo foi de 7,03%. No mesmo intervalo de tempo, o valor de mercado do KNRI11 subiu 7,78%. 

8 – Vinci Shopping Centers (VISC11)

Com investimentos destinados majoritariamente a aplicações em shoppings centers, o VISC11 obteve uma valorização de 9,21% e um DY de 8,26% nos últimos 12 meses. 

No dia 21 de novembro, o fundo anunciou uma nova oferta secundária. O objetivo será arrecadar R$ 78,2 milhões na oferta exclusiva para investidores profissionais onde serão distribuídas 675.836 cotas.

9 – Hectare CE (HCTR11)

Constituído em 2018, o HCTR11 é um fundo que atua na área de títulos e valores mobiliários. Em outubro, o resultado do FII foi de R$ 17 milhões, alta de 1,85% quando comparado ao resultado de setembro (R$ 16,79 milhões). Foram pagos, no mesmo mês, R$ 24,29 milhões em dividendos – R$ 1,10 por cota.

Apesar da queda de 24% em seus dividendos em 2022, o DY nos últimos 12 meses é de 17,56%.

10 – CSHG Renda Urbana (HGRU11)

O HGRU11 é um fundo híbrido do tipo tijolo. Seu objetivo é explorar empreendimentos urbanos de uso institucional ou comercial que não sejam lajes corporativas, shoppings centers ou galpões logísticos. Seu DY nos últimos 12 meses foi de 8,75%.

Em 2022, as vendas de imóveis do FII representam um ganho de mais de R$ 150 milhões, com lucro de aproximadamente R$ 45 milhões. Segundo o gestor do fundo, Bruno Margato,  todo o lucro deverá ser incorporado aos dividendos distribuídos aos cotistas no final do semestre. 

O que os fundos imobiliários com mais cotistas têm em comum?

Medeiros afirma que os fundos da lista não possuem nada em comum, a não ser a alta emissão e o incentivo para distribuição pelos AAIs de alguns deles. 

“O exemplo que demonstra como a emissão de cotas com incentivo (comissão) aos AAI auxilia na divulgação de um FII é o HGBS11. Trata-se do FII de shopping mais antigo do mercado, teve o seu início em 2007, fez várias emissões, mas nunca fez emissões nos termos da ICVM400, quando normalmente ocorre este maior incentivo. No final, este fundo ainda não tem nem 100 mil cotistas, mas tem um valor de mercado de R$ 2 bilhões”, analisa Medeiros.

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O número de cotistas é um indicador relevante na hora de analisar um FII?

O especialista em FIIs diz que o número de cotistas não deve ser considerado em uma análise de FIIs. Segundo Medeiros, esse número não diz quase nada, nem mesmo a liquidez. 

“Afinal, a primeira maior liquidez (KNCR11) do nosso mercado tem 160 mil cotistas e a segunda maior liquidez (KNIP11) possui apenas 67 mil cotistas e é um fundo só para investidores qualificados, hoje nem 10% do número de cotistas de MXRF11”, finaliza. 

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