Top 10 fundos imobiliários 2021: veja os melhores

Gráfico de rentabilidade extraído do Gorila mostrando a rentabilidade do URPR11 comparado ao Ibovespa ao longo de 2021

2º lugar: Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11)

Constituído em agosto de 2020, o Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11) é o segundo colocado em termos de rentabilidade, atingindo uma valorização de 24,91% em suas cotas, em menos de dois anos.

O fundo busca conseguir rendimentos e ganhos de capital com aplicações em ativos financeiros por meio de lastro imobiliário. Sendo que a diversificação por ativo se divide em: 88,6% em CRIs; 7,7% em FIIs e 3,7% em caixa.

É interessante destacar que o duration do DEVA11, que é o prazo médio em que o detentor de um título vai recuperar o investimento realizado ao comprar o papel, é de 2,88 anos.

3º Lugar: Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)

Com um patrimônio líquido de R$ 3,9 bilhões distribuídos em aproximadamente 39 milhões de cotas, o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) obteve uma rentabilidade de 23,63% no último ano.

No dia 30 de dezembro, o FII fechou o dia a R$ 103,80. O último rendimento, pago em 13 de janeiro, é de R$ 0,82 por cota.

Diante desses três primeiros colocados é possível concluir que FIIs de papel costumam trazer alta rentabilidade? Fazio responde que isso depende: “Fundos High Yield compram créditos com maior risco, o que costuma trazer maiores aluguéis. Contudo, isto não é necessariamente uma regra”.

Quais fatores contribuem para uma rentabilidade elevada de um FII?

Depois de conhecer a lista com os melhores fundos imobiliários de 2021, você se pergunta sobre os fatores que contribuem para o resultado. Isto vai depender de qual a classe do fundo imobiliário: FoF, Crédito ou Lajes. Entretanto, há uma regra que permeia qualquer tipo de investimento, que é a relação risco x retorno. Não existe almoço grátis, então se há algum FII que esteja pagando um aluguel extraordinariamente alto, há boas chances de ter um risco maior ali dentro, ou não ser fator recorrente”, explica Fazio.

Uma dúvida que pode surgir na cabeça de quem investe é se a rentabilidade elevada pode ser sinônimo de Dividend Yield (DY) alto, não é mesmo? Muitas pessoas investem justamente em FII por terem seu rendimento na forma de aluguel isento de Imposto de Renda, além de ser uma forma de diversificar a carteira e ter exposição no setor imobiliário sem necessariamente comprar um imóvel. 

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Entretanto, Fazio aponta que é importante separar aluguel e DY. “O aluguel é o valor bruto recebido pelo investidor, enquanto o yield é uma relação aluguel/valor da cota. De forma simples. Se eu recebo R$ 1,00/cota de aluguel, fiz um bom investimento? Devemos analisar o valor da cota. Se o valor da cota for R$ 100, recebi um yield de 1% naquele mês. Se for de R$ 1000, recebi um yield de 0,1% no período”.

Quais pontos o investidor deve analisar antes de investir em um FII?

Como vimos, o único ponto de decisão na hora de aplicar em fundo imobiliário não é o Dividend Yield. Para ajudar o investidor, Fazio explica que nos fundos de laje devem ser consideradas a qualidade e quantidade de imóveis, saúde financeira dos inquilinos, qualidade e longevidade dos contratos com os inquilinos e tipicidade.

Já quem quer investir em FIIs de papel deve olhar a quantidade de CRIs, quem são os emissores, quais as taxas e a duration de cada um e se a gestão é mais ativa ou mais de carrego.  

Além disso, por ser um ativo em renda variável negociado em bolsa, os FIIs também sofrem com o mercado econômico, tanto que no último ano vimos uma queda expressiva nos fundos de lajes e de shoppings. 

Será que esses dois segmentos conseguiram se recuperar? “O mercado de lajes está bastante aquecido. Vimos a Amazon e a Shopee firmando contratos no Faria Lima Plaza (no Largo da Batata, em São Paulo), o BTG comprando as EZ Towers, o PVBI comprando parte do complexo JK, etc. Isto nos mostra que o mercado entendeu que lajes AAA foram bastante resilientes ao que se pensava sobre Home Office. Já o mercado de shoppings ainda não tem apresentado uma retomada com o mesmo vigor”, analisa Fazio. 

Diversificando a carteira com FIIs

Já ouviu aquela máxima de não colocar todos os ovos na mesma cesta? Isso vale também para seus investimentos. Quando o investidor sabe distribuir seu patrimônio em diversas classes de ativos, sofre menos com a volatilidade. 

Fazio observa que a maior vantagem de ter fundo imobiliário na carteira é a periodicidade de pagamento dos aluguéis. “Se compararmos com ações pagadoras de dividendos, em sua maioria os FIIs apresentam uma relação yield x volatilidade mais interessante, se mostrando como ótima alternativa para investidores que buscam geração de renda”. 

Por falar em aluguéis, está em tramitação na Câmara a proposta de Reforma Tributária que propõe a tributação dos rendimentos dos FIIs. Diante desse possível cenário, Fazio faz suas considerações: “Caso seja apenas um incremento de tributação na cadeia, acho bastante negativo. Contudo, se tributar os aluguéis, mas reduzir a carga tributária em algum ponto da cadeia produtiva vejo com bons olhos, uma vez que estruturalmente tributamos pouca renda e muito consumo”.

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Acompanhe os melhores fundos imobiliários de 2021 no Gorila

Depois de conhecer quais foram os melhores fundos imobiliários em 2021, que tal ter praticidade para acompanhar a evolução dos seus investimentos? 

No Gorila você tem consolidado num só lugar as aplicações em FIIs, ações, renda fixa, offshore e muito mais. Em “Eventos da Carteira” você confere todos os rendimentos que entraram na carteira, como dividendos e JSCP. 

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