FIIs de logística: conheça a categoria em expansão

Os FIIs de logística se popularizaram após a pandemia e crescimento de e-commerce. Entenda o movimento e veja se vale a pena investir.
FIIs de logística: caixas de encomendas rolando a esteira
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Você já ouviu falar de FIIs de logística? Se você já fez compras pela internet, seu produto muito provavelmente passou por um imóvel pertencente a um fundo imobiliário desse tipo. 

Quer entender melhor como funciona esse tipo de investimento que vem crescendo nos últimos anos? Continue lendo o artigo!

O que são FIIs de logística?

Os FIIs de logística são fundos imobiliários que investem em imóveis ligados a operações logísticas, como galpões, espaços de armazenamento e centros de distribuição.

Esses bens imobiliários são geralmente utilizados por indústrias e e-commerces para armazenagem, tratamento de encomendas e distribuição de produtos. 

Mas, antes de tudo, você sabe o que são fundos imobiliários? São um tipo de ativo que reúne investidores com interesses em comum e que aplicam um capital a ser administrado por gestores profissionais. Esses gestores administram os ativos do fundo em busca de lucros que serão divididos entre os cotistas (investidores do fundo).

Leia mais em:
O que são Fundos Imobiliários (FIIs)

Existem diversas categorias de FIIs, como os de shoppings, os de lajes corporativas, os de hotéis, os de hospitais e assim por diante. E, é claro, existem os FIIs de logística, categoria essa que vem se destacando nos últimos anos. 

A ascensão dos FIIs de logística

Quando comparados aos outros tipos de FIIs, os de logística são relativamente novos. Porém, apesar disso, eles estão chamando a atenção do mercado. Um dos principais fatores que impulsionou esse setor foi o crescimento do comércio online. 

Com a pandemia causada pela Covid-19, o e-commerce cresceu ainda mais. Somente no 1° semestre de 2020, mais de 7 milhões de brasileiros compraram online pela primeira vez. Ainda, nesse mesmo ano, a modalidade registrou aumento de 68% em relação ao ano anterior, 2019.

O movimento fez as empresas buscarem formas de entregar seus produtos cada vez mais rápido. Assim, houve investimento pesado em logística, principalmente para concorrer com companhias que fazem entregas em menos de 24 horas, como o Mercado Livre.

Segundo reportagem do Valor Econômico, a busca por galpões logísticos aumentou em 2021 e continuará aquecida em 2022, pois a taxa de vacância (desocupação) dos imóveis segue caindo. Giancarlo Nicastro, presidente da SiiLA (referência em informações de imóveis no país), após a redução da taxa de vacância de galpões, a demanda aquecida fará com que os preços de locação cresçam. 

Vale ainda ressaltar que, além das empresas de comércio eletrônico, varejistas e indústria farmacêutica estão na linha de frente das contratações desse tipo de imóvel. 

Características dos FIIs de logística

Para entender melhor o que são FIIs de logística, vamos falar sobre as características desse tipo de fundo imobiliário. 

Os rendimentos dos FIIs de logística são obtidos, principalmente, por meio do aluguel dos imóveis do fundo. Mas, além disso, há a possibilidade de obter lucros através de títulos e papéis do mercado imobiliário de logística, como certificados de recebíveis (CRIs), letras de crédito imobiliário (LCIs) e letras hipotecárias (LHs). 

Nesse sentido, os fundos imobiliários que têm sua renda vinculada somente aos imóveis físicos se enquadram na categoria de “FIIs de tijolo”. Quando os investimentos dos fundos são títulos e papéis do mercado imobiliário, são do tipo “FIIs de papel”. Agora se o FII de logística investir tanto em títulos quanto em imóveis físicos, ele é considerado um FII do tipo híbrido. 

Em relação aos imóveis físicos, para eles terem valor, é preciso que apresentem localização privilegiada e acesso fácil às vias de transporte. Fora isso, a metragem também é considerada, pois influencia na capacidade de armazenamento. Área de carga e descarga de caminhões, pátios para os veículos, corredores de produtos e outros aspectos relacionados à estrutura do imóvel também são considerados.

Levando tudo isso em conta, o patrimônio do FII pode crescer através da valorização dos bens adquiridos ou por meio da aquisição de novos bens. 

Vantagens dos FIIs de logística

As principais vantagens dos FIIs de logística são:

  • praticidade: as decisões e operações são feitas por um gestor profissional;
  • acessibilidade: é mais barato investir em cotas de FIIs do que em imóveis físicos – e isso vale para qualquer tipo de fundo imobiliário. 
  • diversificação: todo bom investidor não coloca todos os seus ovos numa única cesta e a composição dos portfólios dos FIIs é variada. 

Desvantagens dos FIIs de logística

As desvantagens dos FIIs de logística estão relacionadas aos riscos que esse investimento pode oferecer:

  • vacância: como boa parte desses FIIs se baseia em aluguéis, a desocupação de imóveis traz grandes prejuízos para o investidor;
  • localização e estrutura: interferem na busca pelo imóvel e no tempo que ele permanecerá locado.

Contudo, é preciso lembrar que todo investimento oferece algum tipo de risco. Para mitigar os perigos é necessário estudar para conhecer as características do portfólio do FII e entender seus indicadores. Somente assim será possível avaliar se o investimento faz sentido para sua carteira. 

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O galpão em ordem: seus FIIs e outros investimentos bem consolidados

Agora que você já sabe o que são FIIs de logística fica mais fácil saber onde aportar seu dinheiro. 

Mas, depois de escolher os ativos que vão compor sua carteira, é preciso organizar tudo e não se perder na hora de acompanhar os números. Para esse tipo de logística, conte com o Gorila.

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*Texto escrito sob supervisão de Álvara Bianca.

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