Como escolher fundo imobiliário: veja 8 dicas

Atualizado em 12 de julho de 2022

O mercado de FII cresceu bastante nos últimos tempos impulsionado pela queda na taxa básica de juros – taxa Selic. Para o investidor que quer diversificar sua carteira, uma dúvida que surge é como escolher um fundo imobiliário. 

Em 2020, o Brasil bateu a marca de 1 milhão de pessoas físicas que ingressaram no universo dos FIIs. Já em 2021, o número passou para 1,4 milhões. Uma das vantagens é que você consegue investir no mercado imobiliário sem, de fato, precisar comprar um imóvel. Além disso, recebe mensalmente rendimentos. 

Agora acompanhe abaixo algumas dicas preciosas que vão te ajudar na escolha de um FII. 

Segmento 

Antes mesmo de aplicar a grana, o primeiro ponto a se pensar em como escolher um fundo imobiliário é identificar o segmento. 

Por exemplo, um fundo monoativo só pode investir em um único imóvel, já um fundo de tijolo investe preferencialmente em imóveis físicos (shopping, hospital, agências bancárias) e os fundos de papel fazem investimentos em outros títulos ou fundos.

O objetivo do FII também deve ser levado em consideração. Alguns fundos visam lucrar com a construção ou com a compra e venda de imóveis, enquanto outros têm o foco em administrar o aluguel. Alguns fundos podem ser híbridos, isto é, investem em duas ou mais categorias. 

Vacância 

Quem quer escolher um fundo imobiliário deve ficar atento a taxa de vacância. Existem dois tipos. Veja as diferenças: 

Vacância física: está relacionada à ocupação dos imóveis negociados pelo fundo. Se naquele FII há muitos imóveis vagos o rendimento, consequentemente, será baixo. 

Vacância financeira: considera o fluxo de caixa esperado do portfólio e o quanto ele gera de caixa atualmente.

É normal o FII ter algum nível de vacância, mas atenção se o valor for maior do que 10%. 

Número de ativos

Como dissemos, há fundos imobiliários que investem em apenas um imóvel. Isso pode levar a prejuízos maiores se comparado a fundos que possuam imóveis locados para empresas diferentes. 

Assim, é importante verificar se o FII é bem diversificado, tanto em imóveis, quanto em locatários. 

Liquidez

A liquidez está relacionada a facilidade de vender as cotas para outros investidores. Ela depende do volume de negociação de cada fundo. Por isso, é válido checar na bolsa de valores o volume negociado em cotas versus o valor do seu investimento para que não haja problema de liquidez caso o investidor precise vender as cotas. 

Localização

Quando um imóvel está bem localizado ele é alugado ou vendido mais facilmente, já ouviu essa frase? Isso também deve ser usado para checar informações sobre o bairro onde ficam os bens administrados pelo fundo. O FII está numa área desenvolvida e valorizada na cidade? A maior parte dos FIIs estão concentrados nas grandes capitais. 

Diversificação

Cada FII tem sua carteira de imóveis, para o investidor manter a estabilidade de ganhos é interessante que seu portfólio seja diversificado. Caso haja uma crise em algum setor, como recentemente a pandemia do coronavírus impactou mais alguns segmentos como lajes corporativas e shoppings, o investidor tem um impacto menor no seu portfólio. 

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Dividend yield 

Quando você aluga um imóvel espera receber os aluguéis, nos fundos imobiliários acontece o mesmo. Muitos investidores querem logo saber qual será o rendimento mensal daquele FII. 

O dividend yield (DY) é o indicador observado para medir se um fundo está indo bem ou não, mas não deve ser o único fator. Ele mostra o lucro obtido pelo cotista do fundo em um ano, porém vale dizer que isso não significa que esse valor vai se manter ou aumentar.  

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O DY está diretamente relacionado à habilidade do gestor do fundo administrar os ativos, como por exemplo aumentar receitas, diminuir vacância e controlar a inadimplência. 

Para calcular o dividend yield basta pegar o valor em reais distribuído por valor da cota e dividir pelo valor da cota no dia da divulgação. Veja a fórmula abaixo:

Dividend Yield = [Dividendos pago por ação (em 12 meses) / Valor da ação] x 100

Vamos a um exemplo: se a empresa pagou R$ 1 por cota nos últimos 12 meses e o preço atual da cota é de R$ 20, teremos um DY de 5%

Essa conta é a mesma que fazemos para saber quanto de dividendo uma ação paga. Dividendos e rendimentos são alguns dos eventos corporativos dos investimentos.  

Gestão do fundo

Procure analisar o histórico do gestor do FII que quer investir. Como investimentos em fundos são feitos de forma indireta, cabe ao administrador decidir quais imóveis comprar ou vender, em que locais, o preço a pagar ou receber pelos imóveis. 

Também é importante ler os relatórios e a carta do gestor. Assim, a cada mês vem a explicação de como está a composição do fundo, se houve algum fato relevante, além da taxa de vacância. 

Controle seus fundos imobiliários através do Gorila

Esse ativo já faz parte da sua carteira? No app do Gorila você acompanha os rendimentos mensais e o desempenho das cotas dos FIIs na palma da mão. 

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